2026년 양도세 유예 종료 시 세금이 얼마나 늘어나나요?

조정대상지역 다주택자의 경우 유예 종료 시 최대 20~30%p의 중과세율이 합산됩니다. 장기보유특별공제까지 배제되므로 기존 세금 대비 2~3배 이상의 세금 폭탄이 발생할 수 있습니다.

어떤 주택을 먼저 매도하는 것이 유리한가요?

일반적으로 양도차익이 가장 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄이거나, 비과세 혜택을 받을 수 있는 '고가 주택'을 마지막에 매도하는 포트폴리오 전략이 필요합니다.

12억 이하 1주택자는 세금 변화가 없나요?

네, 1세대 1주택자로서 비과세 요건(보유 및 거주)을 충족했다면 양도가액 12억 원까지는 유예 종료와 관계없이 비과세 혜택이 유지됩니다.

설마 내가 세금 폭탄? 양도세 유예 전후 전격 비교

2026년 5월 9일로 예정된 유예 기간이 끝나면, 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)가 추가로 과세됩니다. 특히 3년 이상 보유 시 주는 장기보유특별공제(최대 30%)가 완전히 배제되므로 실제 체감하는 세금 부담은 수억 원에 달할 수 있습니다.

일반적으로 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄이는 것이 기본입니다. 마지막에 남는 가장 고가의 주택을 1세대 1주택 비과세(12억 원까지) 상태로 만드는 것이 핵심 포트폴리오 전략입니다. 본 계산기를 통해 집별 세금 증가분을 확인하고 가장 손해가 큰 집을 먼저 검토하세요.

자본적 지출에 해당하는 발코니 확장, 샤시 설치, 보일러 교체 등은 경비로 인정되나, 단순 도배나 장판 교체 같은 수익적 지출은 제외됩니다. 취득 시 지불한 중개수수료와 취득세 역시 반드시 챙겨야 할 공제 항목입니다.

기본공제(250만 원) 중복 적용 주의:
양도소득세 기본공제는 1년에 1회(인별)만 가능합니다. 이 계산기는 편의상 각 주택을 '독립적으로 팔았을 때'를 가정해 각각 250만 원을 공제합니다. 만약 같은 해에 여러 채를 판다면, 두 번째 주택부터는 계산 결과보다 세금이 약 20~100만 원 더 나올 수 있습니다.
일시적 2주택 특례:
새 집을 사고 기존 집을 일정 기간 내에 파는 경우라면 다주택자가 아닌 1주택자(비과세)로 간주될 수 있습니다. 이 경우 계산기에서 '이 집만 가지고 실제로 살고 있었어요(1주택)' 항목을 체크해 보세요.
분양권/입주권 제외:
2021년 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때 주택 수에는 포함되지만, 분양권 자체를 팔 때는 별도의 고율(60~70%)이 적용됩니다. 본 계산기는 '준공된 주택(아파트/빌라)' 기준으로 제작되었습니다.

📢 2026년 이재명 정부
양도세 중과 유예 쟁점 FAQ

내 주택 목록

📌 계산 전 필독 (예외 사항)

세금에 영향 주는 조건 (아는 것만 체크)

결과 표

📢 2026년 이재명 정부 양도세 중과 유예 쟁점 FAQ

📌 양도소득세 한시적 유예가 종료되면 무엇이 바뀌나요?

🏦 절세를 위한 매도 순서는 어떻게 정하나요?

💸 양도세 계산 시 '필요경비'는 어디까지 인정되나요?

⚠️ 분양권이 있거나, 같은 해에 여러 채를 팔면요?

내 주택 목록

📌 계산 전 필독 (예외 사항)

세금에 영향 주는 조건 (아는 것만 체크)

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양도세 중과 유예 쟁점 FAQ